來(lái)源：理財(cái)幫

（原標(biāo)題：報(bào)告強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，樓市后續(xù)會(huì)如何？ ）

10月18日，中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)開(kāi)幕。習(xí)近平代表第十八屆中央委員會(huì)向大會(huì)作報(bào)告。

報(bào)告堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這條也獲得了與會(huì)人員熱烈的掌聲，成為今天“刷屏”的報(bào)告內(nèi)容之一。

這會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生這樣的影響呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，報(bào)告中“租”的位置提到“購(gòu)”之前，體現(xiàn)了發(fā)展租賃市場(chǎng)的緊迫性。而在房地產(chǎn)調(diào)控層面，后續(xù)依然會(huì)有加碼的可能。

事實(shí)上，自2016年底以來(lái)，圍繞著上述要求，中央及各地方政府已經(jīng)出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策。

從“購(gòu)租并舉”到“租購(gòu)并舉”，避免樓市大起大落

在本次大會(huì)前，北京、廣州等多地，已經(jīng)在深化住房制度改革，建立“購(gòu)租并舉”住房制度。

例如，北京市住建委今年10月16日發(fā)布的關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)政策解讀中提到，北京的住房保障制度在向“購(gòu)租并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)；先租后售、梯度消費(fèi)”運(yùn)作模式全面推進(jìn)。

早在去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確了2017年中國(guó)樓市發(fā)展方向，明確強(qiáng)調(diào)：要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。

今年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行等八部門，聯(lián)合下發(fā)《通知》，推進(jìn)“購(gòu)租并舉”，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《通知》旨在準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立“購(gòu)租并舉”的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

相較于此前“購(gòu)租并舉”的提法，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)注意到，此次報(bào)告中，把“租”和“購(gòu)”的位置做了調(diào)整，從以前的“購(gòu)租并舉”變成“租購(gòu)并舉”。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這體現(xiàn)了租賃市場(chǎng)發(fā)展的緊迫性。

為了推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展，住建部房地產(chǎn)司有關(guān)負(fù)責(zé)人曾在7月的《通知》發(fā)布后介紹，地方可以新組建相關(guān)國(guó)有企業(yè)，像廣東省由財(cái)政和國(guó)企平臺(tái)聯(lián)合出資，組建成立住房租賃平臺(tái)，在廣東省幾個(gè)地方推進(jìn)住房租賃工作。

住建部同時(shí)還同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。

對(duì)于報(bào)告中重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類表述基本吻合了最近幾年住房制度改革和實(shí)踐要求。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)相關(guān)的政策，將會(huì)緊緊圍繞著該定位。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，報(bào)告中“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，就是住房制度的內(nèi)容。

“希望更多的社會(huì)資本參與到住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中?！眹?yán)躍進(jìn)這樣理解“多主體供給”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為“房住不炒、租購(gòu)并舉”將成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制主要內(nèi)容。

張大偉稱，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)說(shuō)，“租購(gòu)并舉”是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一，鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。

業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)：年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)接近180次

中原地產(chǎn)張大偉表示，自2017年以來(lái)，年內(nèi)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)已經(jīng)接近180次。

僅北京一地，自去年“9.30”以來(lái)的一年時(shí)間，發(fā)布了約50次調(diào)控，樓上成交量跌約38.9%。

在歷史上最密集的調(diào)控政策潮下，租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、限售等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)逐漸落地。

比如三亞等城市，不動(dòng)產(chǎn)登記證后5年才可以上市，這就使得新房疊加兩年左右的拿房本時(shí)間，杜絕了炒房的可能性。

北京市住建委也在近日表示，今后五年本市將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過(guò)增加中小套型住房供應(yīng)，合理制定價(jià)格，有效推動(dòng)本市住房?jī)r(jià)格平穩(wěn)健康運(yùn)行。

9月20日以來(lái)，全國(guó)就有多個(gè)城市發(fā)布升級(jí)版調(diào)控政策，西安、重慶、南昌、南寧、武漢、桂林等城市提及了一定程度的限售。將全國(guó)限售城市擴(kuò)大到了50個(gè)。

統(tǒng)計(jì)局9月18日公布的8月份數(shù)據(jù)顯示：一二線城市總體降溫明顯，而非調(diào)控的三四線城市，市場(chǎng)的供求情況良好，整體活躍性強(qiáng)。

張大偉認(rèn)為，統(tǒng)計(jì)局公布的8月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)非常明顯的體現(xiàn)了為什么這些城市要調(diào)控。除了武漢的新建住宅價(jià)格有“假摔嫌疑”外，全國(guó)新建住宅與二手房住宅價(jià)格漲幅最高的城市基本集中在這些城市中。

張大偉認(rèn)為，從城市上看，房?jī)r(jià)上漲居前的城市都會(huì)繼續(xù)調(diào)控。整體看，調(diào)控對(duì)購(gòu)房者的心理影響逐漸出現(xiàn)。

以北京為例，在密集的調(diào)控下，特別是“3.17新政”以來(lái)，北京地區(qū)部分房?jī)r(jià)回落到去年年底的價(jià)位，房?jī)r(jià)比高位時(shí)每平方米回落了一萬(wàn)元左右。

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院最新數(shù)據(jù)顯示， 2017年8月份，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7712套，環(huán)比上月增加7.7%，整體規(guī)?；境制?，但較2016年同期下滑70%。

長(zhǎng)效機(jī)制加速落地，房地產(chǎn)將回歸平穩(wěn)

張大偉表示，樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，大會(huì)預(yù)期房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將加速落地。

全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)30省市發(fā)布了租賃政策，有利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，但市場(chǎng)上租賃和銷售等行為都存在著很多問(wèn)題，所以還需要落地執(zhí)行過(guò)程中的各地細(xì)化調(diào)整。

“租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)逐漸落地，更清晰的長(zhǎng)效機(jī)制在加快制定布局?！睆埓髠フJ(rèn)為，核心是“房住不炒”，房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)。

張大偉表示，限售事實(shí)上是樓市的去杠桿政策，使得購(gòu)房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照3—5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。

限售未來(lái)預(yù)計(jì)將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會(huì)超過(guò)50個(gè)城市執(zhí)行限售。核心分布特點(diǎn)是，房?jī)r(jià)上漲城市，位置在一二線熱點(diǎn)城市周圍。限購(gòu)政策不足以抑制市場(chǎng)熱度的城市，都會(huì)限售。

張大偉認(rèn)為，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性，回歸居住屬性。

從政策預(yù)期看，下一步應(yīng)該加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度，以長(zhǎng)效機(jī)制引導(dǎo)市場(chǎng)穩(wěn)定預(yù)期。

北京市在大會(huì)前，宣布今后五年將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，可以視為建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)信號(hào)。北京市住建委表示，通過(guò)增加中小套型住房供應(yīng)，合理制定價(jià)格，有效推動(dòng)本市住房?jī)r(jià)格平穩(wěn)健康運(yùn)行。

而廣州也不甘落后，其于10月17日，由廣東省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)張少康透露，擬加快推進(jìn)建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。

預(yù)計(jì)10月底，廣州市將率先正式上線試運(yùn)行政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，深圳、佛山等城市的平臺(tái)也在抓緊推進(jìn)。

在租房市場(chǎng)上，巨頭阿里也在本月入局，支付寶宣布，要為近5億支付寶用戶開(kāi)通租房服務(wù)。

對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)，張大偉認(rèn)為，目前全國(guó)大部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)加碼調(diào)控，后續(xù)依然會(huì)有加碼的可能性。

發(fā)布時(shí)間：2017-10-19