隨著調(diào)控常態(tài)化日漸得到市場(chǎng)認(rèn)可，開(kāi)發(fā)商陸續(xù)推出或明或暗的促銷(xiāo)活動(dòng)，北京、上海、深圳等地的樓市成交量和供應(yīng)量出現(xiàn)緩慢回升。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，未來(lái)幾個(gè)月，樓市供應(yīng)量或趨于平穩(wěn)，價(jià)格松動(dòng)現(xiàn)象也將繼續(xù)蔓延，但出現(xiàn)大幅降價(jià)的可能性仍然較小。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，“京15條”出臺(tái)后的一個(gè)月時(shí)間，2月16日至3月15日商品住宅期房簽約4000套，與新政出臺(tái)前一月6609套的成交量相比，下跌幅度約40%。新政出臺(tái)后一月北京市的二手房簽約量也環(huán)比下跌了70%，僅成交7038套。

然而，在3月第二周多個(gè)城市成交量跌至谷底之后，3月第三周（即3月14日至20日）多數(shù)城市樓市成交開(kāi)始觸底反彈。3月第三周北京共成交1252套新房，與前一周相比上升18.56%，上周二手房也成交了2606套，環(huán)比增加12.3%。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，3月第三周有多達(dá)六成城市樓市成交量上升，10個(gè)城市回升幅度在20%以上，3個(gè)城市超過(guò)50%。重點(diǎn)城市中，成都升幅最大，達(dá)51.26%，其次是北京，升幅為30.98%。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，“兩會(huì)”期間樓市調(diào)控新政并未再次升級(jí)，政策開(kāi)始進(jìn)入穩(wěn)步執(zhí)行和平穩(wěn)收效的階段，一定程度上緩和了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的觀望情緒。同時(shí)，樓市新增供應(yīng)開(kāi)始有所增加，在一定程度上促進(jìn)成交量的小幅升溫。

上海樓市在經(jīng)歷了2個(gè)月的冰凍之后出現(xiàn)活躍跡象。德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月14日至20日一周上海市商品住宅成交面積為7.02萬(wàn)平方米，環(huán)比前周上升了11.4%，商品住宅成交均價(jià)為22962元/平方米，環(huán)比上漲4.4%。

一些新開(kāi)盤(pán)的高端樓盤(pán)，重新出現(xiàn)熱銷(xiāo)的場(chǎng)景。3月14日至20日一周，位于上海新江灣城的“仁恒怡庭（資料、論壇)”位居新盤(pán)成交榜前三；“湯臣一品（資料、論壇)”也售出一套單價(jià)14萬(wàn)元/平方米的房源。每平方米報(bào)價(jià)達(dá)3.3萬(wàn)元至4.4萬(wàn)元的“慧芝湖花園”，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日就出現(xiàn)了160套左右的定金銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率達(dá)到了73%。

深圳市近期成交量也趨于平穩(wěn)，深圳市規(guī)劃國(guó)土委成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月14日至20日一周深圳共成交新房519套，環(huán)比前一周小幅上升7.23%；全市二手房共成交2297套，環(huán)比降12.29%。世華地產(chǎn)成交統(tǒng)計(jì)也顯示，近幾周市場(chǎng)成交量較為平穩(wěn)。該公司業(yè)務(wù)員介紹，近期看房量和成交量變化不大，雖然市場(chǎng)成交依然不樂(lè)觀，但沒(méi)有出現(xiàn)大幅下降現(xiàn)象。

新盤(pán)供應(yīng)量或趨于穩(wěn)定

面對(duì)嚴(yán)厲的樓市新政，開(kāi)發(fā)商起初普遍觀望延遲開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)短缺客觀上也影響到成交量。以北京為例，今年1至2月一手住宅新增供應(yīng)3983套，環(huán)比之前兩個(gè)月下降了84.1%，與去年同期相比則下降了60%。新政出臺(tái)后近3個(gè)月的時(shí)間，北京只有19個(gè)新盤(pán)入市，而去年第一季度，北京樓市新獲批預(yù)售許可證的數(shù)量多達(dá)78個(gè)。其中，3月以來(lái)拿到預(yù)售證的8個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)都低于擬售均價(jià)，其中遠(yuǎn)洋一方潤(rùn)園每平方米售價(jià)調(diào)低了近4000元，龍湖長(zhǎng)楹天街項(xiàng)目每平方米調(diào)低了近3000元。

據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,4月北京市計(jì)劃入市項(xiàng)目30個(gè),比3月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量有明顯上漲。但是絕大部分項(xiàng)目依然聚集遠(yuǎn)郊區(qū)，城八區(qū)項(xiàng)目供應(yīng)僅為10個(gè)，不足市場(chǎng)總供應(yīng)量的4成，市場(chǎng)供應(yīng)總量依然比較少。

上海樓市新盤(pán)開(kāi)盤(pán)量也開(kāi)始擺脫低谷徘徊局面，隨著3月17日“上海之春”房展會(huì)開(kāi)幕，新盤(pán)上市明顯增多。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，僅3月19日、20日周末，上海就有近20個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)套數(shù)接近2000套。3月26日、27日周末兩天，上海又有17個(gè)項(xiàng)目集中開(kāi)盤(pán)，其中16個(gè)項(xiàng)目位于外環(huán)以外。

根據(jù)預(yù)計(jì)，2011年4月上海將有33個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，較3月份減少38%，較去年4月則減少33%。德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞?wèn)|稱(chēng)，4月份預(yù)上市新盤(pán)，小戶(hù)型、外環(huán)外、中低價(jià)位項(xiàng)目唱主角，考慮到3月份一些樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)動(dòng)作，4月份這種降價(jià)促銷(xiāo)的措施會(huì)繼續(xù)延續(xù)。但高端樓盤(pán)比較稀缺，降價(jià)銷(xiāo)售對(duì)成交的促進(jìn)并不明顯。

有分析師認(rèn)為，近兩周開(kāi)盤(pán)放量，一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期今年政策調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化，市場(chǎng)需求經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的壓抑，開(kāi)始有釋放跡象；另一方面，不少開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始產(chǎn)生資金鏈壓力，難以繼續(xù)捂盤(pán)觀望，未來(lái)新盤(pán)上市量會(huì)穩(wěn)中有升。

不過(guò)對(duì)于新盤(pán)供應(yīng)一直較緊張的深圳，深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)今年樓市走勢(shì)不樂(lè)觀，第一季度成交量銳減已開(kāi)始帶動(dòng)樓價(jià)進(jìn)入“下降通道”，如果這一輪的樓市促銷(xiāo)沒(méi)有帶來(lái)積極的市場(chǎng)反應(yīng)，第二季度或?qū)⒊霈F(xiàn)單位面積樓價(jià)下降的實(shí)質(zhì)性降價(jià)。但宋丁預(yù)計(jì)，樓價(jià)下滑的幅度會(huì)很小，因?yàn)樵缭趲讉€(gè)月前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)放慢了樓盤(pán)施工的進(jìn)度，加之深圳商品房供應(yīng)量不大，開(kāi)發(fā)商并不急于采取大幅降價(jià)來(lái)進(jìn)行促銷(xiāo)。

投資客房東“松口降價(jià)”

“房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，讓開(kāi)發(fā)商放心，讓老百姓死心。”一看房者說(shuō)，他看不到降價(jià)的趨勢(shì)，近期準(zhǔn)備出手。

自從“限購(gòu)令”、“房產(chǎn)稅”等新政出臺(tái)以來(lái)，上海部分開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)一段時(shí)間等待之后，開(kāi)始以折扣、優(yōu)惠活動(dòng)甚至調(diào)低預(yù)售證報(bào)價(jià)等來(lái)刺激交易，上海樓市出現(xiàn)一輪降價(jià)促銷(xiāo)，其中包括“買(mǎi)房即送五年房產(chǎn)稅”等促銷(xiāo)策略，盡快回籠資金。

近日浦東新場(chǎng)板塊一樓盤(pán)，打著迪士尼板塊旗號(hào)，將于4月開(kāi)盤(pán)。目前前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)可辦理購(gòu)房卡，公寓2萬(wàn)元抵6萬(wàn)元，別墅2萬(wàn)元抵12萬(wàn)元，最高可優(yōu)惠10萬(wàn)元?！耙惶讋e墅幾百萬(wàn)近千萬(wàn)元，優(yōu)惠10萬(wàn)元，算優(yōu)惠嗎？”現(xiàn)場(chǎng)一位看房者說(shuō)。

3月28日，上海出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)目標(biāo)之后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始集中推盤(pán)，但樓市促銷(xiāo)樓盤(pán)并沒(méi)有明顯增加。

據(jù)佑威及樓市專(zhuān)評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)，上周上海市商品住宅成交面積為10.5萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大漲49.55%；上周上海商品住宅成交均價(jià)為21835元/平方米，環(huán)比前周下跌4.91%。上周獲取預(yù)售證的商品住宅項(xiàng)目共20個(gè)樓盤(pán)。

有報(bào)告指出，集中推盤(pán)說(shuō)明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有了良好的客戶(hù)積累。但由于目前首付要求高、貸款限制等原因，銷(xiāo)售簽約較慢，因此成交數(shù)據(jù)的體現(xiàn)將有兩三周時(shí)間的滯后。此外，盡管多數(shù)新盤(pán)以打折促銷(xiāo)的名目來(lái)吸引有入市沖動(dòng)的客戶(hù)，但實(shí)際降價(jià)超過(guò)10%的項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。

分析師認(rèn)為，個(gè)別樓盤(pán)折扣放大，尚不能代表市場(chǎng)走勢(shì)。其中一些樓盤(pán)短期內(nèi)降價(jià)推盤(pán)，炒熱本項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)，再行漲價(jià)，而價(jià)格走勢(shì)究竟如何預(yù)計(jì)，將在5月份見(jiàn)分曉。

不僅新房，二手房也出現(xiàn)議價(jià)空間。陸家嘴、聯(lián)洋、碧云等浦東豪宅板塊的房源數(shù)量開(kāi)始出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，新增的掛牌基本都是知名熱點(diǎn)投資樓盤(pán)，掛牌的理由也五花八門(mén)，但關(guān)鍵的是投資客房東開(kāi)始“松口降價(jià)”了，如“企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難”、“業(yè)主準(zhǔn)備出國(guó)”、“近期有新的更好的投資機(jī)會(huì)”等。世茂濱江花園一位業(yè)主將一套166平方米住房掛牌，起初掛牌價(jià)為780萬(wàn)元。通過(guò)幾次看房，一名誠(chéng)意客戶(hù)可以全款購(gòu)買(mǎi)，能夠接受的價(jià)格為760萬(wàn)元。業(yè)主稍加考慮就同意出售了。業(yè)主認(rèn)為目前政策調(diào)整是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，所以還是趕緊落袋為安。

發(fā)布時(shí)間：2011-05-06